Метро с Моола: богатых городских районах в Америке вряд ли изменится в следующем десятилетии

Богатых городских районах в Америке вряд ли изменится в ближайшие десятилетия. А доход на душу населения может увеличиться в несколько неожиданных местах, например, города штатах на отскоке и колледжей метро. Большинство тех, кто продает товар или услугу в национальном масштабе хочет знать, какие США метро будет быстро расти в будущем. Но это еще не все делать наилучшим образом в рынке, чем многие люди, имеющие к цели. Это помогает, если эти люди имеют денег.

Потенциальных тратить деньги можно измерить различными способами, от среднего значения дома семейного дохода. Последний рассказывает нам, как много денег домашних хозяйств ближайшие каждый год. Но умеренно зажиточных домохозяйств с многие члены не могут иметь много денег, чтобы ремень вокруг, как кто-то жизни один на один с более низким доходом. Доход на душу населения, с другой стороны, говорит нам о том, сколько денег имеется на каждого человека.

НПД Data Services в Вашингтоне, округ Колумбия, ежегодно обновляет свои прогнозы из доходов на душу населения, занятость населения, а также других характеристик городах США. В течение следующего десятилетия, географических закономерностей богатства в метро не изменится.

Деньги должны по-прежнему собираются вокруг больших городов на побережье. Сан - Франциско может продолжать свою царствования как наиболее богатые города в Америке, согласно прогнозам, доход на душу населения в размере 40780 в 2008 году. Другие метро в топ-20 на доход на душу населения являются знакомые группы мест по всему Нью-Йорке, в том числе города метро себя, четыре Нью-Джерси метро, два метро в штате Коннектикут, и вездесущий Лонг-Айленд метро Нассау -Suffolk, Нью-Йорке.

Миграция богатых американцев с северо-востока, вероятно, одна из причин, пару метро Флорида по прогнозам, будут одними из самых высоких для доходов на душу населения в 2008 году. Неаполь ($ 35300) и Сарасота Bradenton ($ 33870) являются пенсионные Мекки для пожилых северян.

Несмотря на непрерывный поток, так и вышедших на пенсию работников всех возрастов из Северо-Восток, Нью-Йорке и его окрестностях по-прежнему центров достатка и расходов. И это вряд ли изменится - все, говорит Нестор Terleckyj НПД Data Services, экономист и эксперт в региональных экономических тенденций. До тех пор, как Нью-Йорк остается в центре американской финансовой деятельности, людей, работающих в высокооплачиваемых рабочих мест в отрасли будет жить в районе Нью-Йорка. "Вы не будете иметь запас аналитики перемещается из Манхэттена или лоббистами оставив Вашингтоне, округ Колумбия, говорит он.

И все же множество других отраслях идут работы вдали от больших городов и дорогостоящих прибрежных районов. "Работа переходит на более дешевые и низкооплачиваемых областях", Terleckyj говорит. "Если промышленность, которая платит хорошо начинает расти или перемещается на новое место, а затем доход на душу населения не может увеличиваться."

Такое перемещение занятости в места, где заработная плата и прожиточный минимум низкие одна причина почему многие метрополитена прогнозам имеют быстрого роста душевой доход маленькие. Номер один метро для быстрого роста доходов - Ларедо, штат Техас, - сидит на границе с Мексикой. Оба его населения и доход на душу населения прогнозируется стремительный рост в период между 1998 и 2008, на 26 процентов и 29 процентов соответственно.

Даже с самым высоким показателем нации роста дохода, доход на душу населения в Ларедо могут по-прежнему намного ниже среднего показателя США $ 26500 в 2008 году, в $ 14980. Одной из причин может быть размер домашнего хозяйства. Ларедо населения имеет большой долей испаноязычного населения. А выходцы из Латинской Америки, особенно недавние иммигранты, как правило, имеют больше домашних хозяйств, чем не-латиноамериканцев. Так как доход домохозяйства является распределены между всеми членами прийти доход на душу населения, метро со многими крупными домохозяйств может иметь низкую душу средними доходами.

Другая причина может Ларедо верхней быстрого роста список потому, что его доход на душу населения настолько низок, чтобы начать с. Даже с ростом доходов 29 процентов, Ларедо могут по-прежнему занимают третье место до последнего в доход на душу населения во всех метро США в 2008 году. Только метро прогнозам, с низким уровнем дохода являются две другие границы штата Техас с Мексикой общин Браунсвилл-Харлинген-Сан-Бенито ($ 13770) и Макаллен-Эдинберг-миссии ($ 12690).

Пять топ-20 метро для быстрорастущих доходов на душу населения в Северной Калифорнии. Причины прогнозируемого роста, вероятно, больше связаны с пассажиров, чем бум экономической активности в странах, входящих в метро, говорит Стивен Леви, директор Центра по изучению Постоянно Калифорнии экономики. "Эти страны для которых пассажиры начинают распространиться", говорит он. "Они не места, где можно ожидать, приносящей доход роста".

Доход на душу населения в метро, как Merced, Модесто, и Стоктон-Лоди, штат Калифорния, вероятно, расти, потому что больше хорошо оплачиваемых рабочих из Bay Area живут в них, говорит Леви. Одним из исключений является Вальехо-Фэрфилд-Напа, где есть определенный рост в коммерческую базу в метро. Метро также стратегически расположенный между Bay Area и государственного капитала в Сакраменто.

Вальехо-Фэрфилд-Напа границ округа Аламеда, который относится к соседнему Окленд столичном регионе. С учетом прогнозируемого роста доходов на 17 процентов между 1998 и 2008, Окленд, не делает TOP-20 метро для роста. Тем не менее, среди 20 лучших-офф, согласно прогнозам, доход на душу населения в размере 33740 в 2008 году. "Окленд является вторым кольцом пригородных развития в Bay Area", говорит Леви. "Это больше [экономическом] неоднородны, чем в Сан-Франциско, но все же с высоким уровнем дохода, поскольку она имеет хороший экономический базис."

Сан - Хосе давно любимец зрителей рынка, из-за бума Силиконовой долине занятости и заработной платы. Риверсайд-Сан-Бернардино может быть другая метро следить. "Риверсайд является быстрорастущим в южной Калифорнии. Это на список всех за высокий уровень занятости и рост численности населения," Леви говорит. "Сейчас это самые низкие цены для жилых и промышленных земель в регионе".

В восточной части столичной области была предметом многочисленных историй СМИ рабочих, живущих в доступного жилья в долине Марино, рост в 4 часа утра, а по дороге на Лос-Анджелес, чтобы работать. Тем не менее в западной части метро находится в центре города на работу в районе Лос-Анджелеса.

Риверсайд-Сан-Бернардино единственная крупная станция в топ-20 на быстро растущий доход на душу населения. Его население достигает почти 4 миллиона к 2008 году до 24 процентов с 1998 года. Доход на душу населения может вырасти 22 процентов. Несмотря на это, его прогнозируемые поступления в размере 23341 мест его ниже среднего показателя по всем метро, а также 186-я для доходов на душу населения в 2008 году.

Метро быстро растет, как населения, так и доходов по ценным компаний, которые продают что угодно, особенно если они имеют существенные населения с самого начала. Когда-100 крупнейших американских метро ранжируются по прогнозируемого роста доходов в период между 1998 и 2008 годах 13 из 20 имеют население как ожидается, будет ниже 1 млн в 2008 году. Самый крупный из TOP-20 является Риверсайд-Сан-Бернардино; самыми богатыми Монмут-Ocean, Нью-Джерси, с прогнозируемой численности населения 1,2 млн. в 2008 году и доход на душу населения в размере 33380.

Три из пяти крупнейших быстрорастущих метро на доход на душу населения среди 100 крупнейших штатах являются областей, экономика которых исторически были основаны на производство. Эти метро претерпела значительные структурные изменения в экономике своих стран, как США производство сократилось. Теперь они проявляют признаки возобновления экономической активности.

"Мы хит Rock Bottom в 1991 году, и в нашем регионе подскочили медленно", говорит Тимоти Бреннан, исполнительный директор Pioneer Валли комиссия по планированию в West Springfield, Массачусетс, номер два больших метро для быстрого роста до 2008 года. "Начиная с 1995 года, мы оказали большое ускорение, что приходить в себя."

Спрингфилд агломерации имеет сильное преимущество в привлечении новых предприятий из-за своего географического положения, Бреннан говорит. Этот район хорошо подходит для доступа к бизнес в Новой Англии, Коннектикут и северной Нью-Джерси. Кроме того, стоит 10 процентов до 15 процентов меньше, как и большинство ничего в Спрингфилде, чем в близлежащем метро Бостона. Области высадился два основных распределительных центров, по одному для оптовых бакалейщика, а другой для Кальдор, скидка цепи. И это в настоящее время переговоры с гигантской розничной торговли Toys R Us за аналогичный объект.

Высшее образование также играет важную роль в местной экономике. Более 100000 студентов живут в пределах 25-мильной зоны города Спрингфилд, в том числе в Университете Массачусетса в Амхерсте, Бреннан говорит. Но то, как извлечь выгоду из колледжей и университетов по созданию новых рабочих мест в целях увеличения числа побочных бизнеса от университетских исследований и разработок. "Там, как представляется, признаки зарождающейся индустрии разработки программного обеспечения здесь", говорит Бреннан. Области недавно созданного $ 13 млн венчурного капитала, бассейн, чтобы помочь финансировать эти предпринимательской бизнеса.

Несколько других городов колледжа также сделать ТОП-20 для быстро растущих, хорошего размера метро: Анн-Арбор, штат Мичиган, и Остин-Сан-Маркос, штат Техас. Доход на душу населения в Анн-Арборе может вырасти на 18 процентов между 1998 и 2008 до $ 31630. Доход может возрасти 17 процентов в Остин-Сан-Маркос, до $ 25970.

Меньшие метро колледжа может быть стоит посмотреть, а также. Даже в некоторых колледжах и университетах прогнозировать снижение охвата, предпринимательская деятельность преподавателей и выпускников может быть обеспечения занятости и заработной платы стимул. Лоуренс, штат Канзас, могут не иметь высококлассных торговых Анн-Арбор, но рабочие не может быть ищет способы потратить их рост заработной платы десять лет.

За номера НПД Data Services, Inc производит прогнозов в области народонаселения, занятости и доходов в США, регионы, государства, экономических районов, городских районах и округах. За дополнительной информацией обращайтесь в компанию в 1424 16th Street NW, Suite 700, Washington, DC 20036; по телефону (202) 884-7634. Центр Продолжая исследования в Калифорнии экономики производит анализ и прогнозы населения и домашних хозяйств в Калифорнии. Связаться с центром в 610 University Avenue, Palo Alto, CA 94301; по телефону (415) 321-8550.