Накопившегося расходов энергии
Уэстгейт Плаза ", торговый центр в Лорейн, штат Огайо, видел лучшие времена. Пятнадцать лет назад города площади хвастался две продуктовые магазины, магазин скидка отделение, аптека, и около десятка других ритейлеров. Сегодня, как известно, еще за то, что сохраняет его не имеет, чем она делает.
Большинство людей в настоящее время Лорейн 20 минутах езды до центра в пригороды в магазин, и кто может винить их? Здесь есть все, что они ищут, из универмагов в сидячую ресторанов.
Но вскоре город почти 70000 жителей могут быть в состоянии делать покупки ближе к дому. Уэстгейт недавно приобрел, говорит градостроителя Дон Romancak, добавив: "Некоторые существенные деньги будут помещены в восстановление центра и привлечь арендаторов дюйма" Эти новые магазины будет не слишком скоро. "Я считаю, что многие люди хотели бы иметь определенный уровень удобства в их местности, будь то магазин бытовой техники или продуктовый магазин", Romancak говорит. "Мы слышим много людей вспоминали о том, как центр города раньше, и как они хотели, чтобы вернуться".
Есть много городов, как Лорейн по всей стране, где местные жители экономически неблагополучные городские районы были в основном брошенные в розничной торговле и вынуждены преодолевать миль в магазин. И эти люди не только окна магазинов. Америки в центральных городских кварталах обладал около $ 331 млрд в розничных покупательной способности в прошлом году - одна треть от общей потенциальной покупки центральных городах, в которых они находятся, по данным недавнего исследования, проведенного Министерством жилищного строительства и городского развития. (Центральный города определен как город с самым большим населением в столичной области статистики, или каждый дополнительный город в МСА, которые отвечают определенным населения, занятость и занятость / соотношение жительства.)
В большинстве районов страны, каждого человека обслуживается 18 квадратных метров торговых площадей, говорит Рассел Пратт, президент и основатель Сан-Франциско сообщества Marketplace Development Institute, организации, которая помогает восстановить розничной торговли в отсталых городских районах.
В центральной части городов, это число снижается до 5 между ног и 8 футов. В 48 городских районов, в том числе Лорейн, где найти HUD "розничная разрыв" - покупательная способность жителей перевешивают продаж - розничные торговцы потеряли на 8,7 млрд. долл. США в продажу в прошлом году.
Хотя городские жители зарабатывают гораздо меньше, чем окружающие их городские соседи, они обычно покупают относительно больше. Люди, живущие в городских гетто сделать лишь 54 процентов того, что другие центральные городские жители зарабатывают, но их расходы 62 процентов выше, в соответствии со специальными анализов Министерство финансов США в Бюро статистики труда "Потребительские расходов домохозяйств. Потребительские расходы на жилой квадратный километр в среднем $ 33500 в с низкими доходами, городских района, по сравнению с $ 25900 в других частях города. В самом деле, те, в центральной части городов тратят 67 процентов больше, на одежду и 89 процентов больше, на продукты питания ел у себя дома, чем другие жители центральных городов.
Не удивительно, что продуктовые магазины были в числе первых ритейлеров ввести или укрепить свои позиции в этих городских рынках. Эти цепи включают Патмарк Стоп "и" Магазин, Гигантская Foods и Safeway, а также оптовики, как продукты, богатые, Флеминг Foods, и сертифицированный Бакалейные лавки. "В попытке получить один человек, чтобы сделать первый шаг, [организации по вопросам развития сообщества], как правило, целевые продуктовые магазины", говорит Эрик Коэн, вице-президент Арлингтоне, штат Вирджиния основе CACI сбыта, информирование потребителей и фирмы маркетинговых исследований. "Люди используют их в качестве якоря для создания других розничных вокруг".
Крогер Ко, крупнейшей продовольственной розничной страны, служит городских жителей в течение ряда лет, говорит, Gary Rhodes, менеджер по связям с прессой. В конце 1998, цепь работает 105 магазинов в центральной части городов, больше магазинов, предлагаемых для строительства, говорит он. Одним из таких новых местах в центре города Детройт является частью амбициозного 23000 квадратных футов торгового центра на Северо-Восток Магазины Village. Несколько меньше, пока еще не неназванных розничной торговли, в том числе видео-магазина, магазина доллара, цепи на вынос пицца, и одежда продавца женщин, намечены присоединиться к Крегер.
Магазины на Северо-Восток, который планируется открыть в следующем году, приведет пригородных опыт покупок в центре города, говорит разработчик Уильям Watch, президент Первой коммерческой недвижимости и развитию завод, ОАО в Саутфилд, штат Мичиган.
"Одна из наших сражений в том, что люди в администрации города хотел, чтобы мы восстановить витрин, которые были там," Смотреть говорит. "Мы не хотим этого делать. Мы были покупать их рвать их, чтобы построить торговый центр с хорошо освещенные, охраняемый паркинг, который будет привлекать розничной торговли, как Крегер".
Как разработчики и розничной торговли выбирать лучших городских местах? В конечном счете, плотность населения самая большая ничья. На месте будущего Home Depot в Южной Лос-Анджелесе, в новом торговом центре Честерфилд площади 1 млн человек живут в пять-мильной зоны сайта, и 500000 человек живут в три-мильной зоны. средний доход на площадь составляет $ 38000. В дополнение к упором на уровне доходов, Коэн CACI говорится розничной торговли рассматривает внутренние сайты города часто изучить другие демографические элементы, которые могут повлиять на продажи, такие, как возраст, этническая принадлежность, количество детей в семье, уровень преступности, объем трафика, и склонность области резидентам покупать некоторые виды продукции.
Home Depot сравнивает данные о продажах существующих местах определить, является ли сайт будет прибыльной. Дома и в саду-центр цепи, которая обратила свое внимание на городских рынках в последние десять лет, открыл магазины в городских Чикаго, Нью-Йорк, Лос-Анджелесе и Денвере. Цепочки скоро откроется сайт в Восточном Гарлеме, а также осуществляет место в Канзас-Сити, говорит Кен Стивенс, вице-президент по недвижимости Home Depot. Для проекта объем продаж потенциальных магазина, Home Depot сравнивает демографические данные о сайте - например, средний бытовой области доход, процент для одной семьи, занятые владельцами дома недалеко, а близость населения к месту - в соответствующих демографических существующих магазинов.
Тем не менее, полная база данных демографической информации не может захватить тонкостях местной окрестности городских. Картографическое программное обеспечение может определить лучший сайт на экране компьютера, но место, возможно, даже ограниченный доступ или в окружении заброшенных зданиях. "Вы можете использовать стандартные демографические данные и потребительские профили, чтобы макрос выводы, как и следует ли ввести на рынок, но не доводить до микро-решения, как, где найти магазин," говорит Стив Himmelfarb, исполнительный директор Мартин Геллер CPA реальные Недвижимость группы услуг. ГИС-картирования, говорит он, не может адекватно показать смесь этнических групп в конкретной области. В центральной части города, то не исключено, найти несколько народностей, проживающих бок о бок - например, Пуэрто-Рико окрестности граничащих корейской общины, которые могут быть рядом с площади, заселенные главным образом доминиканцы. Потенциальные розничной торговли должны посетить сайты, поговорите с местными торговцами, и смотреть, как люди перемещаются через этот район во время просмотра! erent раза в день. "Если ты ресторанов быстрого обслуживания, и создать в Доминиканской районе, например, вы могли бы вытащить людей из корейской общины на обед, но не после наступления темноты", Himmelfarb добавляет.
Пошив товаров для местного населения также имеет важное значение. "В центре города, белого риса в поле не может быть большой продавец", Himmelfarb говорит. "Но в некоторых районах, желтый рис будет огромный продавца, и не обязательно в небольшой коробке, но через пять-десять фунтов мешках".
Иногда, впрочем, меньше, тем лучше. Вместо чулок азалии и сосны, которые пользуются популярностью в одну семью, занимаемого владельцами пригороде, садовые центры в центральной части города должны провести небольшой комнатных растений. Жители скорее купить четыре-пешком, а не восемь футов полок в аппаратных центров, а также приобретать окна кондиционеры и вентиляторы портативных окне вместо потолочные вентиляторы, говорит Himmelfarb. Стивенс Добавляет Home Depot: "Мы не продаем и не верхом газонокосилки в городских местах".
Новые торговые центры, как магазины "Детройта" на Северо-Восток может выглядеть как они пришли прямо из пригородов, но не ожидайте, городских покупателей действовать как провинциалов. "Пригородный рынок крайне однородной", говорит Himmelfarb. "Если вы идете в верхние слои среднего класса, белый пригородных торговый центр в Чикаго, а затем перейдите на торговый центр в Phoenix с теми же профиля потребителя, внешний вид будет такой же. Смешивать в магазинах, даже фуд-корт, будет иметь же предложений. центры, географически, но у них моделей покупаете то же самое. Такая предсказуемость является одной из основных причин, розничной торговли, как пригороды, говорит он.
В городских районах, однако, каждая часть населения имеет свои собственные картины покупают. Внутренний город афро-американцев, которые составляют 42 процентов населения городских, как правило, тратят 20 процентов больше по женской одежды, 75 процентов больше на одежду мужчины, и вдвое больше на одежду детей, чем среднее домохозяйство США, по данным исследование городских покупателей проведенных в прошлом году PricewaterhouseCoopers и инициативы по конкурентной Внутренний город. (См. "Meet городских Shopper", декабрь 1998.) В 1997 году 37 процентов городских латиноамериканцев, которые составляют 31 процентов населения городских, приобрели телевизор, видеомагнитофон, или стерео, по сравнению с 25 процентов общего населения США.
"Розничные торговцы, кто найдет время, чтобы понять городских потребителей, выбирать места, которые максимизируют своих продуктов, а также обеспечить более строгая городских торговых опыт собираетесь делать феноменально хорошо", говорит Himmelfarb. И, добавляет Коэн Home Depot, если продавцу удается один городской рынок, они с большей вероятностью пойти в другой.